Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок?

За малолетних детей младше 14 лет сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только законные представители, то есть их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в строго определенных случаях, например, при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению принадледлежащей ребенку недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам ребенка, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий - сделка не должна ущемлять имущественные права или законные интересы ребенка. При этом, закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться отсутствие приобретения в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.
Если сделка по продаже квартиры/дома, принадлежащего ребенку, совершена без получения разрешения органа опеки и попечительства, то возможен риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, а также риск признания заключенной сделки недействительной.
Кроме того, перед покупкой недвижимости обязательно нужно проверить наличие иных правовых рисков. Это можно сделать с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер, предварительно собрав документы для проведения такой проверки.
Чтобы купить квартиру, оформленную на ребенка, рекомендуем совершить следующие действия.

1. Проверьте наличие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки.
В г. Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований (п. 4.9.1.45 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пп. 44 п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 26.12.2007 N 51).

Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки:
1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
2) паспорта родителей (законных представителей);
3) свидетельство о рождении ребенка;
4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7) свидетельство о праве собственности на квартиру;
8) акт передачи квартиры - в случае приватизации;
9) кадастровый паспорт на квартиру;
10) поэтажный план и экспликация на квартиру;
11) отчет о рыночной стоимости имущества;
12) единый жилищный документ или выписка из домой книги и финансового лицевого счета;
13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру.

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, - 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

2. Соберите иные необходимые для проверки недвижимости документы и проверьте наличие юридических рисков с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер.

3. При отсутствии правовых рисков (или при их приемлемости для вас) заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

4. Сформируйте пакет документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру;
4) договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для продавца, второй - для Росреестра, третий - для покупателя. Количество экземпляров договора может быть больше в зависимости от количества участников сделки);
5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

5. Подайте совместно с продавцом документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона N 122-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
- лично или через представителя (при наличии у него доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Срок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость составляет не более 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Полезные ссылки:

Перечень документов, который нужно собрать для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры / дома);

Экспертная система Рисковер для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры/дома);

Форма договора купли-продажи квартиры;

Договор купли-продажи дома с земельным участком



Полезные статьи - Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок?

Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок?
Категория: Полезные статьи | Добавил: (Дата публикации: )
Просмотров: 1166 | Теги: квартира, недвижимость, документы, недействительной, проверка, сделка, ребенок, риск, покупка, малолетний | Рейтинг: 5.0 / 1


Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок? - отзывы и комментарии

Всего комментариев: 0
avatar


Поделиться статьей Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок?

  • Для того, чтобы поделиться этой страницей "Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок?" добавьте ссылку этой страницы.
  • Чтобы добавить ссылку вида: Как купить недвижимость, собственником которой является ребенок? на страницы своего собственного сайта, в том месте, где бы Вы хотели видеть эту ссылку вставьте данный код: