Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости?

Многие люди заключают договор долевого строительства, считая, что в этом случае не может быть никаких неприятностей. Однако и здесь имеются мошеннические схемы. Например, застройщик, собирающий с людей деньги, никакого отношения к строительству не имеет. Для того, чтобы обезопасить себя, следует руководствоваться следующими советами.

Если Вы выбрали подходящую для покупки квартиру / дом, то прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо выяснить какие юридические риски могут возникнуть при покупке.
Чтобы это выяснить, нужно проверить документы по объекту недвижимости (выписку ЕГРП, кадастровый паспорт и т.д.). Перечень таких документов вы можете посмотреть тут.
Допустим, вы получили от продавца квартиры/дома и самостоятельно все необходимые для проверки документы. Но как, не будучи профессиональным юристом, проверить эти документы на предмет ваших юридических рисков? Для этого существует уникальная правовая экспертная система Рисковер.
С помощью cистемы Рисковер вы узнаете о юридических рисках, существующих при покупке квартиры / дома. В том числе, с помощью этой системы можно выявить риск, связанный с наличием несогласованных перепланировок квартиры / дома.
Обращайте внимание на цену объекта недвижимости. Явно заниженная стоимости недвижимости сразу должна вызвать подозрения.
Общайтесь непосредственно с представителями строительной организации, побывайте в их головном офисе, проверьте полноту и правильность имеющейся у них разрешительной документации.
Если квартира покупается в ипотеку, то проверять наличие оснований для оспаривания сделки банк будет с предельной внимательностью (из соображений собственной финансовой безопасности).

Еще один прием мошенников, имеющих знакомства в органах загса, это продажа квартир умерших. Одни просто регистрируют брак с недавно умершим гражданином, потом выписывают его либо сообщают о смерти и продают квартиру ничего не подозревающему покупателю. Другие же подделывают доверенность от имени умершего и впоследствии реализуют жилье.
Некоторые аферисты собирают авансовые платежи в пользу продавца с нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезают, другие проводят мошеннические операции с квартирами одиноких пьяниц, пенсионеров, третьи прибегают к шантажу и угрозам. Бывают случаи, когда фальсифицируется свидетельство о смерти живого человека и подделывается завещание, при этом спустя полгода новый собственник получает свидетельство о праве собственности на наследство и, соответственно, вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
По одной из выявленных схем мошенничества иногородним гражданам, плохо ориентирующимся на местности, продавали квартиры по ложному адресу. То есть показывали одну квартиру в благоустроенном районе города, а затем, используя совпадения в названиях улиц, договор оформляли совсем на другую.
Чтобы минимизировать риски, не доверяя бывалым риелторам и агентам, необходимо самостоятельно получить достоверную информацию относительно интересующего объекта недвижимости.
Вот ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание:
- информация о приобретаемой квартире;
- информация о личности продавца;
- проверка документов.
Рассмотрим более детально каждый блок.
Информация о квартире необходима для того, чтобы в первую очередь удостовериться в том, что гражданин, заявивший о себе как собственник, на самом деле таковым и является и не имеет ограничений по распоряжению объектом недвижимости. В судебной практике нередки случаи, когда собственник предъявляет свидетельство, согласно которому какие бы то ни было ограничения либо притязания третьих лиц отсутствуют. Однако данная информация верна лишь на дату, указанную в свидетельстве. Поэтому, не проверив подобные обстоятельства перед подписанием договора (то есть, не ознакомившись с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на текущую дату, содержащей сведения об объекте), можно столкнуться с ситуацией, когда к моменту обращения в регистрирующий орган квартира окажется в залоге либо под арестом.
Вторая причина, по которой так важна "история" квартиры, - это установление надежности предшествующих сделок. Дело в том, что при признании одной из ранее заключенных сделок по отчуждению квартиры недействительной, ваша сделка тоже будет находиться под риском оспаривания. Например, первоначальный собственник получил жилье по договору приватизации. Далее выясняется, что в договор не было включено лицо, имевшее право на участие в приватизации, но не реализовавшее его, поскольку являлось временно выписанным (военнослужащие).
Поскольку государственная регистрация прав носит гласный и публичный характер, не является служебной, коммерческой либо государственной тайной, то и получить такого рода информацию может любой гражданин, предъявивший документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление, которое должно отражать наименование объекта и его адрес. Так как информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, то к заявлению прикладывается платежный документ.
Необходимо отметить, что если с таким обращением выступает покупатель, то в выписке будет отражен ограниченный объем данных, а именно:
- описание объекта (идентифицирующие признаки);
- данные о зарегистрированных правах, включая данные о собственнике;
- данные о существующих на момент предоставления информации ограничениях прав.
Целесообразно предложить продавцу самому запросить более подробные сведения, в том числе касающиеся предыдущих собственников, чтобы проследить все имеющиеся сделки.
Согласно пункту 4 статьи 131 Гражданского кодекса РФ информация предоставляется независимо от места совершения регистрации. Поэтому можно идти в любой удобный для вас по расположению орган.
Иногда может оказаться, что права на объект вообще не регистрировались. В таком случае вам выдается или направляется уведомление с указанием об отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых сведений, вместе с тем должно быть указано, с какого момента в данном регионе проводится регистрация прав, а также орган, осуществлявший государственную регистрацию и обладающий интересующей вас информацией.
Информация о личности продавца. Здесь начать следует с самого простого - проверки паспорта, приглядеться к которому стоит повнимательнее и без стеснения, ведь речь идет о вашей финансовой безопасности.
Следует помнить о положениях статьи 171 Гражданского кодекса РФ, по смыслу которой заключение договора с лицом, признанным судом недееспособным, влечет недействительность такого договора. Зачастую мошенники умышленно оформляют договор купли-продажи квартиры с недееспособным лицом, а затем, предъявив соответствующий иск, получают обратно квартиру. Более того, у них остается и большая часть денежных средств, ведь покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, а она значительно меньше уплаченной на самом деле.
Помимо этого, субъективно оценивая личность продавца, при возникновении у вас малейших подозрений можете попросить у него справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Судебные прецеденты указывают на еще один опасный случай, когда гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. В таких категориях дел у мошенников уже заранее припасены медицинские заключения и свидетельские показания. К счастью, здесь велика роль судебно-психиатрической экспертизы, заключение которой призвано дать ответы на интересующие суд вопросы.
Анализируя подобные примеры, можно сделать вывод, что хорошей подстраховкой может выступить обращение к нотариусу, поскольку именно он призван перед удостоверением сделки проверить стороны на дееспособность.
Тяжелее всего раскрыть мошеннические действия, когда квартиры продаются по сговору нескольких лиц. Рассмотрим типичные ситуации.
Первый вариант встречается, когда договор купли-продажи признается недействительным как сделка, совершенная под влиянием насилия и угроз (статья 179 Гражданского кодекса РФ). Продавец и его, например, знакомый, заранее обговорив детали и выстроив модель поведения, в процессе судебного разбирательства играют роль жертвы и понуждающего к сделке. Решение суда будет зависеть от их правдоподобности.
Второй вариант - квартира в общей долевой собственности. Поскольку участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки, то в случае нарушения этого права он может потребовать в суде перевода на него прав собственности.
Другой вариант. При злонамеренном сговоре супругов в общей совместной собственности находится квартира, паспорт одного супруга может случайно быть утерян, и взамен он получает другой, без штампа о регистрации брака. Нотариус в этом случае не требует согласия второго супруга, который впоследствии, после продажи квартиры, уже в суде заявит о своем несогласии.
Проверка документов. Оформление сделки купли-продажи предполагает работу с большим количеством документов, подделка которых очень привлекает мошенников.
Следует обратить внимание на следующие виды подделок:
- переклейка фотографий в паспорте;
- использование листов различных паспортов как паспорта одного гражданина (можно выявить самостоятельно, сверив серию и номер паспорта на каждой странице);
- подделка штампов прописки;
- монтирование ксерокопий документов;
- подделка платежных документов;
- фальсификация справок Бюро технической инвентаризации, выписок из лицевого счета.
Также следует запомнить, что нельзя покупать квартиру, если вам предъявлены только копии документов. В этом случае отказаться следует даже при нотариальном удостоверении копий. Ведь удостоверение нотариусом копий означает лишь их соответствие оригиналам. При этом продавец по таким заверенным копиям может продавать квартиру нескольким покупателям.
К счастью для обманутых покупателей, есть другая судебная практика, защищающая добросовестного приобретателя. Добросовестным по смыслу статьи 302 Гражданского кодекса РФ признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего права его отчуждать. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. На этот момент особо следует обратить внимание, поскольку в случае если отчуждатель, в свою очередь, приобрел имущество законным путем, то доказать в суде свою правоту будет невозможно. Обобщив судебные прецеденты, к лицам, неуправомоченным отчуждать имущество, можно отнести лишь не имеющих права собственности. Мошенники, осведомленные об этом, редко продают квартиры, не оформив каким-либо обманным путем право собственности на объект. То есть сами по себе продавцами они не выступают, а перепродают квартиры третьим лица. Обращение в суд с требованиями о признании вашей добросовестности в этом случае будет лишено смысла.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что если вы, не проявив должной осмотрительности, попали в западню к мошенникам, то суд примет решение о возврате недвижимости законному собственнику. Вам ничего не останется, кроме как исполнить решение суда, возвратить имущество, и только потом можно будет ставить вопрос о возмещении вреда вам как лицу, пострадавшему от мошеннических действий. Но это только в том случае, если удастся установить личность виновника, а сделать это, к сожалению, зачастую очень тяжело.

Полезные ссылки:

Экспертная правовая система Рисковер для проверки документов на квартиру и дом (выявляет юридические риски покупателя недвижимости);

Форма договора купли-продажи квартиры;

Форма договора купли-продажи дома с земельным участком.



Полезные статьи - Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости?

Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости?
Категория: Полезные статьи | Добавил: (Дата публикации: )
Просмотров: 968 | Теги: обман, продажа, квартир, жилье, дом, риск, афера, покупка, Мошенничество, купля | Рейтинг: 5.0 / 1


Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости? - отзывы и комментарии

Всего комментариев: 0
avatar


Поделиться статьей Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости?

  • Для того, чтобы поделиться этой страницей "Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости?" добавьте ссылку этой страницы.
  • Чтобы добавить ссылку вида: Как не стать жертвой мошенников при покупке жилой недвижимости? на страницы своего собственного сайта, в том месте, где бы Вы хотели видеть эту ссылку вставьте данный код: