Риски покупателя недвижимости

Прежде всего необходимо отметить, что для выявления рисков покупателя недвижимости покупатель должен собрать целый ряд документов, касающихся приобретаемой недвижимости. Перечень таких документов доступен по ссылке.
Все риски, рассмотренные в данной статье, могут быть выявлены вами самостоятельно при проведении экспертизы документов по недвижимости с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер.

1. Проверка наличия у продавца права собственности на продаваемый объект недвижимости (квартиру/дом и т.д.).

Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику. Распорядиться вещью может также лицо, наделенное собственником соответствующими полномочиями.
Если продавец объекта выступает при заключении сделки как собственник данного объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую недвижимость.
Отсутствие у продавца права собственности на объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). А покупатель рискует остаться без недвижимости с туманной перспективой получения с продавца уплаченных за недвижимость денег. При оценке степени опасности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение недвижимости.
Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права.
Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Росреестре. Выписка содержит информацию о действующем собственнике недвижимости и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера, и предоставляются они за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Также на сайте Росреестра имеется возможность получить такую выписку в электронной форме.
Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В случае принятия наследства документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
В случае реорганизации юридического лица документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"), - свидетельство о государственной регистрации. Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.
Право собственности продавца недвижимости и наличие рисков по его оспариванию целесообразно проверять с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер.

2. Проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц.
Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности.
Проверка данного обстоятельства наиболее трудоемка в связи с необходимостью изучения большого количества документов. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне трех лет, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте). В любом случае данный риск устранить полностью невозможно.

3. Проверка отсутствия судебных споров в отношении приобретаемого объекта недвижимости.
Покупателю недвижимости нужно установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Ведь покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
Чтобы себя обезопасить, необходимо получить выписку из ЕГРП, где в графе "Особые отметки регистратора" (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) будет указана нужная информация. Также следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Учитывая, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, это значительно упрощает поиск соответствующей информации. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте ВАС РФ (http://kad.arbitr.ru/), в судах общей юрисдикции - на сайтах районных судов, а также в системе ГАС «Правосудие».

4. Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его полномочия.
В частности, необходимо убедиться в том, что доверенность действующая и не фальсифицирована: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если есть сомнения в легальности доверенности, то необходимо напрямую связаться с собственником, возможно также попросить дать расписку, что доверенность не отзывалась.
Следует отметить, что при проверке нотариально удостоверенной доверенности необходимо проверять действительность полномочий нотариусов, совершивших нотариальное удостоверение. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России содержится на сайте нотариальной палаты по адресу: http://www.notary.ru/notary/bd.html.
Если продавцом является собственник - юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается директором, то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества-продавца, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав общества с отметкой налогового органа.
Следует иметь ввиду, что совершение сделки с представителем собственника по доверенности всегда несет риск, т.к. со стопроцентной вероятностью проверить, что доверенность действующая и не фальсифицирована практически невозможно.
Полномочия представителя по доверенности целесообразно проверять с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер.

5. Оформление договора купли-продажи.
Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.

6. Проверка дееспособности продавца – физического лица.
Сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособности гражданина.
Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно.
Если есть сомнения, договор рекомендуется заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке.
Также при наличии возможности рекомендуется попросить от лица, с которым заключается сделка, получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту его регистрации справку о том, что данное лицо не состоит на учете.

7. Расчеты по договору купли-продажи недвижимости.
Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете.
Во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через аккредитив либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.

8 . Получение от продавца технической документации.
Документы технической инвентаризации необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок объекта недвижимости.
Если бывший собственник при перепланировке или реконструкции нарушил технические нормы, в таком случае суд вам не поможет, а, наоборот, обяжет вернуть недвижимость в исходное состояние, т.е. обозначенное в техническом паспорте.

9. Получение квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Чтобы не было задолженности за жилищные (такие, как содержание, текущий и капитальный ремонт) и коммунальные (холодная и горячая вода, водоотведение, электричество, отопление) услуги, необходимо получить квитанции о погашении всех долгов по ним за предыдущие периоды.

Это не полный перечень возможных проблем и рисков, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости. Во избежание проблем рекомендуется не пренебрегать надлежащей проверкой документов по недвижимости и проверять их при помощи правовой экспертной системы Рисковер.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости.

Форма договора купли-продажи квартиры;
Договор купли-продажи дома с земельным участком



Полезные статьи - Риски покупателя недвижимости

Риски покупателя недвижимости
Категория: Полезные статьи | Добавил: (Дата публикации: )
Просмотров: 1343 | Теги: собственности, квартир, недвижимость, недействительной, сделка, дом, договор, риск, покупка, купля | Рейтинг: 5.0 / 1


Риски покупателя недвижимости - отзывы и комментарии

Всего комментариев: 0
avatar


Поделиться статьей Риски покупателя недвижимости

  • Для того, чтобы поделиться этой страницей "Риски покупателя недвижимости" добавьте ссылку этой страницы.
  • Чтобы добавить ссылку вида: Риски покупателя недвижимости на страницы своего собственного сайта, в том месте, где бы Вы хотели видеть эту ссылку вставьте данный код: