По договору найма квартира передается во временное пользование нанимателю за вознаграждение с целью проживания в ней (ст. 671 ГК РФ).
Последнее время участились случаи мошенничества при сдаче жилья в наем:
– представление нанимателю поддельных или фальсифицированных документов на квартиру с целью незаконного получения денег в качестве платы за наем,
– сдача жилья лицами, не являющимися собственниками жилья,
– сдача жилья в наем одновременно нескольким нанимателям, не знающим друг о друге
и т.д.
С целью исключения рисков быть обманутым при найме жилья будущему нанимателю необходимо тщательно изучать документы на квартиру, проверять документы, удостоверяющие личность наймодавца (паспорт).
Чтобы помочь нанимателю в выявлении юридических рисков, существующих при найме жилья, была создана экспертная онлайн система Рисковер. Данная система содержит перечень документов по квартире, которые наниматель должен запросить и наймодавца для проверки. После получения необходимых документов согласно этому перечню нанимателю нужно лишь внимательно отвечать на задаваемые системой Рисковер вопросы для формирования системой правового заключения по квартире с указанием всех рисков нанимателя квартиры (если такие риски будут выявлены).
Если юридических рисков нет, то можно переходить к следующему этапу найма квартиры, а именно, к заключению договора найма.
В договоре найма необходимо условия, без которых договор будет являться незаключенным согласно Гражданскому кодексу РФ, а также иные условия, которые Вы считаете нужным закрепить в договоре.
Закон не устанавливает обязательную письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный в устной форме, также признается действительным. Но при возникновении спора между сторонами и при отсутствии письменного договора найма будет сложно доказать факт заключения договора и содержание его условий. Подтверждением в такой ситуации будут любые доказательства, подтверждающие наличие отношений по найму. Использовать свидетельские показания в качестве доказательств стороны в такой ситуации не имеют права (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).
1. Условия договора найма, которые обязательно должны содержаться в договоре найма (существенные условия договора)
Предмет найма
Описание сдаваемого в наем жилья, которое позволяет однозначно идентифицировать это жилье. Рекомендуется указать в договоре местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь, количество комнат.
Если описание квартиры будет недостаточным для ее идентификации, существует риск признания договора найма незаключенным (то есть риск того, что наниматель будет лишен права пользования жильем, а наймодатель квартиры будет лишен права на плату за наем, несмотря на подписанный ими договор найма). В этом случае при возникновении спора суд может отказать сторонам в защите их нарушенных прав по договору найма, признав этот договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).
С целью урегулирования ситуаций, возникающих между наймодателем и нанимателем в связи с утратой или порчей находящегося в квартире имущества, целесообразно в договоре найма квартиры перечислить имущество, которое находится в квартире и передается в пользование нанимателю. Также в договоре нужно указать ответственность за сохранность этого имущества, передачу нанимателем наймодавцу в качестве обеспечения сохранности имущества определенной денежных средств.
Плата за жилое помещение
В целях защиты прав сторон договора необходимо считать условие о размере платы существенным и указать его в договоре: сумму в рублях (или в иностранной валюте, с указанием курса этой валюты, по которому оплата осуществляется в рублях).
В ином случае договор может быть признан судом незаключенным.
В договоре следует указать порядок внесения платы за наем и изменения размера оплаты. При отсутствии в договоре условия о порядке внесения платы за наем, наниматель обязан будет вносить эту плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Необходимо иметь ввиду, что не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). На практике часто имеют место договоры с условием о передаче нанимателем наймодавцу обеспечительного платежа, который по окончании срока договора подлежит возврату нанимателю в случае надлежащего исполнения им условий договора. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед). Все это необходимо указать в договоре.
2. Условия договора найма, включение которых в договор не является обязательным, но рекомендуется
Срок договора найма
Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Если договор заключается на срок менее одного года, то имеются следующие ограничения для нанимателя:
– нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
– нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
– у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
– в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.
Данные ограничения, тем не менее, могут быть изменены условиями договора найма, если в нем указать противоположные условия.
Дополнительно можно указать в договоре, что после истечения срока его действия он считается продленным на аналогичный срок, если ни одна из сторон письменно не заявит об отказа от его продления на новый срок (можно также указать в договоре общее возможное количество таких продлений).
Оплата коммунальных и иных платежей
Нужно указать в договоре кто из сторон, кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за наем. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.п. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.
Постоянно проживающие лица
Необходимо указать в договоре всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (это могут быть как члены семьи, так и иные лица). В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Однако, при вселении несовершеннолетних детей согласия наймодавца не требуется. Такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).
Кроме того, стороны могут указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (обязаны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.
Ремонт квартиры
Следует указать в договоре, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре будет означать обязанность нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, а наймодателя – капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).
Прочие условия
В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:
– какие животные могут проживать вместе с нанимателем;
– последствия расторжения договора (например, возврат платы за не прожитый нанимателем период времени);
– распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
Полезные ссылки:
Экспертная онлайн система для юридической проверки документов на квартиру при ее найме;
Перечень документов, необходимых для проверки квартиры при ее найме;
Форма договор найма квартиры (составлена в интересах нанимателя).