Договор об оказании риелторских услуг при покупке/продаже недвижимости
В нормативных актах РФ отсутствуют требования к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Договор на оказание риелторских услуг включает следующие разделы:
1) преамбулу;
2) предмет договора;
3) обязательства сторон;
4) сроки исполнения обязательств;
5) стоимость услуг и порядок расчетов;
6) порядок расторжения договора;
7) ответственность сторон.
1. Преамбула договора
Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).
2. Предмет договора
Предмет договора – это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.
Пример. Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости
Поиск (подбор) двухкомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 7 000 000 – 10 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 55 – 65 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1990 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.
Пример. Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости
Поиск покупателя трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Осенняя, д. 6, кв. 15, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.
3. Обязательства сторон
В обязанности Исполнителя могут входить:
1) фотографирование объекта недвижимости;
2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;
3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;
4) организация просмотров объекта(ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;
5) проведение переговоров;
6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;
8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;
9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.
К обязанностям Заказчика относятся:
1) предоставление документов на объект недвижимости;
2) обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;
3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;
4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
5) подписание акта оказанных услуг;
6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;
7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.
Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, технический паспорт – в течение пяти лет.
4. Срок исполнения обязательств
В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.
Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.
В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.
Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.
Прежде чем оплачивать услуги риелтора, рекомендуется подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания Исполнителем и принятия Заказчиком.
6. Порядок расторжения договора
Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.
7. Ответственность по договору
Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.
Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.
Особенности эксклюзивного договора с риелтором
Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).
В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.
Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.
Необходимо иметь ввиду, что ни один риелтор, ни одно агентство недвижимости не будут включать в договор об оказании риелторских услуг условие о том, что они несут ответственность за возмещение клиенту убытков, понесенных в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Вот почему при покупке недвижимости всегда важно самостоятельно проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи, даже если услугу по такой проверке оказывает риелтор/агентство недвижимости. Ведь если сделку купли-продажи признают недействительной вы можете понести значительные убытки в сумме стоимости объекта. Ни риелтор, ни агентство недвижимости вам эти убытки не возместят.
Как же самому, не будучи специалистом, проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью? Это можно сделать с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер.
Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, соберите пакет необходимых для проверки документов у продавца (перечень доступен по ссылке). После этого проведите проверку с помощь экспертной онлайн системы Рисковер.
Если вы покупаете права на квартиру в строящемся доме, соберите пакет необходимых для проверки документов у застройщика (перечень доступен по ссылке). После этого проведите проверку с помощь экспертной онлайн системы Рисковер.
Полезные ссылки:
Договор с риэлторским агентством на подбор недвижимости и сопровождение сделки по покупке
Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении прав на квартиру в строящемся доме.
Перечень документов для проверки недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке;
Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при недвижимости на вторичном рынке.
Форма договора купли-продажи квартиры;
Форма договора купли-продажи дома.
Форма договора долевого участия в строительстве.
Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве.
