Как защититься от рисков при покупке квартире на первичном рынке жилья (в новостройке)

Прежде всего, при обращении к компании, реализующей права на квартиры, необходимо:

1. Выяснить по какому договору (долевого участия в строительстве / предварительному договору купли-продажи / предварительному договору долевого участия в строительстве / инвестиционному договору / договору уступки прав по договору долевого участия в строительстве и т.д.) продаются права на квартиры. Для этого нужно запросить проект договора, по которому предполагается реализовать вам право на квартиру в строящемся доме и ознакомиться с ним.
2. Попросить документы, подтверждающие правомерность строительства и привлечения денежных средств дольщиков (перечень этих документов имеется на сайте экспертной системы для выявления юридических рисков Рисковер).
3. После этого, с целью выявления существующих рисков при покупке прав на конкретную квартиру необходимо провести юридическую экспертизу на сайте экспертной системы Рисковер (эта система автоматически укажет все юридические риски при покупке прав на квартиру после того, как вы ответите на вопросы системы относительно имеющихся документов).

Если после проведения юридической экспертизы документов по строящейся квартире на сайте Рисковер вы поняли, что риски отсутствуют или они для вас приемлемы, ознакомьтесь с гарантиями прав дольщиков, которые имеются в Федеральном Законе “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” № 214-ФЗ (далее – «Закон») договора долевого участия в строительстве при покупке квартиры на стадии строительства.
Упомянутый Закон Наиболее действенно защищает покупателя квартиры в новостройке от рисков. Этим Законом предусмотрены обязательные требования к застройщику, а также устанавливает перечень документов, которые должны обязательно быть у застройщика на момент привлечения денежных средств дольщиков для осуществления долевого строительства дома.
Так, согласно Закону застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства дома и (или) иных объектов недвижимости, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Кроме того, Законом установлен ряд гарантий прав дольщиков, а именно следующие гарантии.
1. Поскольку договор долевого участия в строительстве дома подлежит государственной регистрации, это сводит к минимуму возможность двойных продаж прав на одну и ту же квартиру, что часто имеет место при заключении иных договоров, отличных от договора долевого участия в строительстве;
2. Право дольщиков на возврат денег, внесенных по договору долевого участия в строительстве, в случае если дом не будет достроен, а также в случае банкротства застройщика обеспечивается залогом земельного участка / права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство, залогом незавершенного строительством дома и поручительством банка, либо страховкой страховой компании;
3. Законом установлены обязательные требования к содержанию договора долевого участия в строительстве, в частности, такой договор должен содержать:
определение подлежащего передаче конкретной квартиры, срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на квартиру, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, гарантийный срок для построенного дома (в случае отсутствия хотя бы одного из этих условий Росреестр откажет в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и он не будет действовать);
4. Штрафные санкции, уплачиваемые дольщику в случае нарушения предусмотренного договором долевого участия срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает дольщику пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;
5. Право дольщика отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке в ряде указанных в Законе случаев, а именно:
– при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, длящейся более двух месяцев;
– при неисполнении застройщиком требований дольщика о безвозмездного устранения недостатков в разумный срок / соразмерном уменьшении цены договора / возмещении расходов на устранение недостатков, если квартира построена с недостатками, делающими квартиру непригодной для проживания;
– при существенном нарушении требований к качеству квартиры;
– при нарушении застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о прекращении поручительства банка или при неисполнении застройщиком обязанности по заключению нового договора поручительства с целью обеспечения исполнения застройщиком обязанностей перед дольщиком по договору долевого участия в строительстве;
– в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
6. Право дольщика расторгнут договор долевого участия в судебном порядке в случае:
– прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику;
– существенного изменения проектной документации дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;
– в иных установленных законом или договором случаях.