При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель обязательно должен проверить документы по квартире и продавцу, поскольку пренебрежение такой проверкой чревато проблемами в будущем.
Последствия небрежной проверки документов трудно предвидеть. Если квартира покупается без надлежащей проверки документов или с поверхностным анализом, то это равносильно игре в рулетку с деньгами, которые платятся за квартиру.
При этом, даже если сделку сопровождает риелтор, это еще не гарантирует от юридических проблем, так как риелтор, как правило, не обладает юридическим образованием и не может провести проверку именно на «юридическую чистоту». Если наняли юриста для проверки, то также возникает вопрос: все ли он проверил правильно, достаточно ли он квалифицирован. Теперь вы можете самостоятельно проверить юридическую чистоту сделки: просто возьмите у продавца квартиры необходимый комплект документов и самостоятельно бесплатно проведите юридическую экспертизу на интернет-сервисе Рисковер. Для этого вам нужно просто отвечать на вопросы, которые будет задавать экспертная система Рисковер , внимательно просматривая имеющиеся документы по квартире.
Если же, несмотря на тщательную проверку документов по квартире и продавцу, вы приобрели жилье и обнаружили, что в нем, неожиданно для вас, проживают посторонние люди, то ниже советы как вам быть в такой ситуации.
Нежданные жильцы
Зачастую случается, что, что после покупки квартиры новый собственник неожиданно узнает о том, что в приобретенной квартире зарегистрированы люди, о которых продавец его не предупреждал. В договоре купли-продажи квартиры об этих людях также не упомянуто.
Кажется, что решение проблемы на поверхности: снять этих людей с регистрационного учета в квартире.
Но оказывается, что сделать это не просто (или вообще не реально), так как «жильцы» имеют право как на регистрацию по месту жительства, так и на проживание в квартире.
Почему возникают проблемы со снятием с регистрационного учета?
Некоторым категориям лиц закон устанавливает защиту от возможности их принудительного выселения из жилья:
• Несовершеннолетние;
• Наследники, которые приобрели право на проживание по завещанию;
• Лица, подписавшие договор пожизненной ренты;
• Супруги (при условии, что право на пользование жилплощадью отражено в брачном контракте);
• Лица, находящиеся на момент продажи недвижимости в местах лишения свободы.
Как проверить квартиру?
Провести проверку без текущего собственника недвижимости сложно.
Необходимая информация должна содержаться в расширенной выписке из домовой книги. Но эту выписку выдают только собственнику квартиры. Посторонним такую выписку не дают, так как она содержит персональные данные, конфиденциальность которых охраняются законом «О персональных данных».
Если же собственник квартиры сам предоставляет покупателю выписку, то ее актуальность может быть под сомнением. Выписку можно получить по доверенности, выданной собственником покупателю квартиры для этой цели. При получении выписки по доверенности не нужно личное присутствие собственника квартиры.
Квартиру с «сюрпризом»
Если владелец желает продать квартиру с зарегистрированными в ней лицами, не ставя в известность об этих лицах покупателя, то он может настаивать на срочном проведении сделки и делать скидку с рыночной цены квартиры. Должно насторожить, что продавец отказывается посещать учреждения для получения документов совместно с потенциальным покупателем, а на выдачу доверенности у продавца не хватает времени.
Чтобы обезопасить себя от неожиданных жильцов, нужно настаивать на всесторонней проверке, всех документов, вне зависимости от занятости и желания продавца квартиры.
Составление договора купли-продажи квартиры
От последствий покупки квартиры с нежелательными жильцами, может уберечь корректно составленный договор купли-продажи. Согласно ГК РФ (статья 558), в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны лица, имеющие право на проживание или пользование квартирой на момент ее продажи.
Если это в договоре не указано, то договор может быть признан недействительным..
Кроме перечня проживающих в квартире лиц (или гарантии того, что в квартире никто не проживает), следует внести в договор условие о том, что все лица, зарегистрированные на жилплощади момент продажи квартиры, обязаны сняться с регистрационного учета в течение определенного в договоре времени.
Нужно в договоре указать условие о порядке возврата квартиры и денежных средств на случай невыполнения одной из сторон обязательств, при расторжении сделки или признания ее недействительной в судебном порядке.
Снятие с регистрационного учета по месту жительства в судебном порядке
Чтобы снять проживающих в квартире лиц с регистрационного учета в судебном порядке, необходимо хорошо аргументировать свою позицию в суде. Ведь закон защищает право данных лиц на пользование и проживание в квартире.
Нужно доказать, что регистрация носила фиктивный характер и в данной квартире зарегистрированные лица не проживают. Это единственный вариант. Необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Однако в судебной практике имеются примеры, когда суд по данному вопросу принимал решение в пользу истца.
Подача искового заявления о выселении
Нужно подготовить исковое заявление: «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Также необходимо собрать:
• Договор купли-продажи, дополнительные соглашения по этому договору, приложения;
• Документы, подтверждающие факт выполнения (или невыполнения) обязательств по данному договору. В частности, суд будет интересовать все, что связано с текущим иском;
• Свидетельство о праве собственности;
• Доказательства того факта, что зарегистрированные лица выселились давно и не проживают на данной жилплощади;
• Уведомление (копию), которую надлежит отправить предыдущим владельцам жилья;
• Квитанция об уплате пошлины.
Причина обращения в суд должна быть указана в исковом заявлении: необходимость судебного разбирательства, как единственного варианта получения основания для снятия с регистрационного учета по месту жительства проживающих в квартире лиц.
После изучения судом представленных материалов назначается судебное заседание, на котором принимается решение в пользу истца или в пользу ответчика. Независимо от того, какое решение будет принято, стороны могут его обжаловать в течение установленного срока (решение вступит в силу через месяц после его принятия, ст. 209 ГПК РФ).
Снятие с регистрационного учета по месту жительства
В том случае, если решение будет принято в пользу истца, то есть – суд вынесет решение о снятии лиц, указанных в исковом заявлении, с регистрационного учета по месту жительства, останется исполнить это решение. Для этого нужно лично обратиться в паспортный стол с заявлением о снятии проживающих в квартире лиц с регистрационного учета по месту жительства.
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке;
Экспертная интернет-система Рисковер для самостоятельной проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью;
Форма договора купли-продажи квартиры.
