Можно ли купить квартиру на вторичном рынке без помощи риелтора?

Сейчас большинство покупателей прибегает к помощи риелторов или агентств недвижимости при покупке квартир и домов. Но риелторы и агентства недвижимости берут большую комиссию за свои услуги. Причем, некоторые ловкачи умудряются взять комиссию и с продавца и с покупателя одного и того же объекта недвижимости.
В то же время, ни один риелтор и ни одно агентство недвижимости не гарантирует, что сделка по покупке квартиры/дома не будет признана недействительной или что недвижимость не будет истребована у покупателя. Также риелторы и агентства недвижимости не гарантируют того, что после покупки недвижимости не появятся лица, претендующие на проживание в ней. А кто может гарантировать, что сам риелтор не является мошенником?

За что же риелторам уплачивается большая комиссия?
Агентства недвижимости и риелторы должны:
- осуществлять подбор вариантов по вашим параметрам,
- проверять «юридическую чистоту сделки»,
- сопровождать вас при просмотре вариантов продаваемых объектов недвижимости,
- консультировать относительно выбранного вами варианта объекта недвижимости,
- организовать и сопровождать заключение сделки по приобретению недвижимости в собственность и фактическую передачу вам недвижимости.
Рассмотрим подробнее суть данных услуг.

1. Подбор вариантов недвижимости для покупки.
Сейчас существует множество платных и бесплатных электронных баз в Интернете, содержащих объявления о продаже недвижимости. Если вы обладаете временем, необходимым для самостоятельного поиска вариантов в этих базах, то вполне можете подобрать себе варианты для возможной покупки недвижимости сами.
Часто риелторы говорят, что обладают доступом к неким не доступным обычным людям информационным ресурсам, где имеются варианты продаваемой недвижимости, которые отсутствуют в общедоступных базах. На взгляд автора, эти утверждения не более, чем попытка риелторов привлечь клиентов на обслуживание.

2. Проверка юридической чистоты сделки.
«Юридическую чистоту сделки» риелтор, не обладающий юридическим образованием, детально проверить не имеет возможности. Агентствами недвижимости для этих целей могут привлекаться юристы. Тем не менее, ни один риелтор и ни одно агентство недвижимости не даст вам никаких гарантий компенсации убытков в случае признания сделки по покупке недвижимости недействительной, истребования у вас купленной недвижимости или появления людей, имеющих право проживания в недвижимости, о которых вам не было известно при покупке недвижимости. Чтобы убедиться в отсутствии этих гарантий внимательно прочитайте договор с риелтором или агентством недвижимости. В договоре вы их не найдете, а если потребуете включить их в договор, то получите отказ под разными предлогами.
Кроме того, риелтор и агентство недвижимости заинтересованы в скорейшем совершении вами сделки, так как они получаю с этой сделки комиссионный доход. При отсутствии какой-либо реальной ответственности риелтора и агентства недвижимости за «юридическую чистоту сделки» и наличии заинтересованности с их стороны в совершении вами сделки доверять им проверку «юридической чистоты сделки» рискованно.
Для проверки «юридической чистоты сделки», чтобы быть уверенным в том, что все проверено надлежащим образом, нужно привлечь юриста. Желательно юриста, которому вы доверяете.
Но, конечно же, когда речь идет о риске утраты купленной недвижимости, крайне желательно проверить «юридическую чистоту сделки» самостоятельно. Сделать это можно с помощь бесплатного интернет-сервиса Рисковер. Для проверки с помощью Рисковера необходимо собрать документы согласно перечню (нажмите на гиперссылку, чтобы ознакомиться с перечнем). После этого нужно отвечать на задаваемые системой Рисковер вопросы, внимательно изучая документы по недвижимости. После ответов на все вопросы Рисковера вы получите юридическое заключение о существующих рисках и сможете принять взвешенное решение о покупке недвижимости или отказе от покупки.

3. Сопровождение при осмотре вариантов продаваемых объектов недвижимости.
Это неплохая услуга, если вам не с кем ездить на просмотры вариантов продаваемых объектов недвижимости. Так как криминогенная обстановка сейчас оставляет желать лучшего, целесообразно ездить на просмотры в компании. Однако, если есть возможность взять с собой на просмотр недвижимости друзей или родственников (особенно, разбирающихся в недвижимости), то можно поехать на осмотр выбранного варианта с ними. Риелтор заинтересован в скорейшем совершении вами сделки по покупке квартиры. Поэтому, если вас будет сопровождать риелтор, то он будет склонять вас к совершению сделки, что может помешать вам объективно воспринять предлагаемый к продаже вариант объекта недвижимости при просмотре.

4. Консультации относительно выбранного вами варианта объекта недвижимости.
Как уже упоминалось выше, поскольку риелтор заинтересован в совершении сделки, его консультации могут быть необъективны. Если после покупки недвижимости выяснится, что у вас соседи – алкоголики или возле дома строят широкополосное шоссе риелтор и агентство недвижимости убытки вам не компенсируют.
Вам при выборе подходящего варианта квартиры/дома нужно самостоятельно изучить все нюансы и подводные камни:
- состояние объекта (требуется ли ремонт, сколько ремонт может стоить, есть ли несогласованные перепланировки, можно ли их будет согласовать, тепло ли будет в холодное время года и т.д.);
- месторасположение объекта: транспортная доступность, наличие необходимой для жизни инфраструктуры (магазины, поликлиника, детский сад, школы, парки и т.п.), экологическая обстановка;
- соседи (есть ли неблагополучные соседи: страдающие алкоголизмом или наркоманией, шумные и т.п.);
- каким образом осуществляется оказание коммунальных услуг и управление общим имуществом дома, какова стоимость этих услуг (если покупается квартира);
- иные нюансы.

5. Организация сделки, сопровождение сделки и передачи недвижимости во владение покупателя
Если вы заключаете обычную сделку купли-продажи (нет альтернативной сделки, когда при одновременной продаже недвижимости покупается другая недвижимость), то вполне можете разобраться в схеме сделки самостоятельно. Схема не сложная: подписываете договор купли-продажи (форма для скачивания имеется ниже), заключаете вместе с продавцом договор об аренде банковской ячейки, в которую закладываете деньги за квартиру. Доступ к этой ячейке согласно условиям договора аренды продавец получает только при предъявлении в банк оригиналов договора купли-продажи и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость, подтверждающих, что осуществлена государственная регистрация перехода к вам (к покупателю) права собственности на недвижимость, а также, что недвижимость согласно упомянутой выписке не обременена правами третьих лиц (если вы покупали недвижимость с использованием ипотеки, то в выписке должно быть только обременение этой ипотекой).
Вместо аренды банковской ячейки для оплаты цены недвижимости может быть использован аккредитив с условиями его раскрытия, аналогичными вышеуказанным условиям доступа продавца к банковской ячейке.
После того, как деньги заложены в ячейку (либо после открытия аккредитива в банке) стороны передают подписанный договор купли-продажи для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управление Федеральной регистрационной службы региона, где находится недвижимость. Перечень документов, необходимый для этого (заявление, квитанция об оплате гос. пошлины и др.) и время работы, можно посмотреть на сайте Управления Федеральной регистрационной службы вашего региона. После сдачи документов для гос. регистрации вы получите расписку в получении документов, где будет указана дата, до которой гос. регистрация должна быть осуществлена.
После регистрации нужно будет забрать у продавца ключи и принять недвижимость по акту приема-передачи. Если при приемке недвижимости будут выявлены недостатки, нужно отразить это в акте. Если недостатки существенные, то можно требовать расторжения договора и возврата денег, либо возмещения убытков. В случае несущественных недостатков можно требовать от продавца их устранения или возмещения расходов на их устранение.
С учетом полученной информации, вы сами можете решить привлекать ли риелтора для покупки квартиры, выплачивая ему большие комиссионные или разобраться в механизме купли-продажи квартиры самому и при необходимости пользоваться этими знаниями.

Полезные ссылки:

Перечень документов, который нужно собрать для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры / дома);

Экспертная система Рисковер для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры/дома);

Форма договора купли-продажи квартиры;

Договор купли-продажи дома с земельным участком


Полезные статьи - Можно ли купить квартиру на вторичном рынке без помощи риелтора?

Можно ли купить квартиру на вторичном рынке без помощи риелтора?
Категория: Полезные статьи | Добавил: (Дата публикации: )
Просмотров: 2824 | Комментарии: 1 | Теги: квартира, недвижимость, юрист, документы, полномочия, риелтор, проверка, сделка, риск, покупка | Рейтинг: 5.0 / 4

Отзывы и комментарии

Всего комментариев: 1
avatar
1
Интересная статья! Спасибо! Системой Рисковер буду пользоваться по мере необходимости
avatar