Чаще всего имущественный налоговый вычет используется при покупке недвижимости (как с использованием ипотеки, так и без нее). Для получения вычета нужно, чтобы право собственности приобретаемую недвижимость было зарегистрировано за покупателем недвижимости. Для покупателя же важно выявить юридические риски, которые он несет при покупке недвижимости, так как в случае отказа в государственной регистрации права собственности или оспаривании сделки купли-продажи покупатель рискует не только не получить имущественный налоговый вычет, но еще потерять недвижимость и уплаченные за нее деньги. Вот почему перед покупкой недвижимости важно проверить юридическую чистоту сделки по покупке.
Когда речь идет о риске утраты купленной недвижимости, крайне желательно проверить «юридическую чистоту сделки» самому. Сделать это можно с помощью бесплатного интернет-сервиса Рисковер. Для проверки с помощью Рисковера необходимо собрать документы согласно перечню (нажмите на гиперссылку, чтобы ознакомиться с перечнем). После этого нужно отвечать на задаваемые системой Рисковер вопросы, внимательно изучая документы по недвижимости. После ответов на все вопросы Рисковера вы получите юридическое заключение о существующих рисках и сможете принять взвешенное решение о покупке недвижимости или отказе от покупки.
После того, как недвижимость оформлена в вашу собственность, вы можете заняться оформлением имущественного налогового вычета.
Налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественными налоговыми вычетами в ситуациях, указанных в законе. В частности, он имеет право на имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости. Но воспользоваться таким вычетом налогоплательщик может не во всех случаях. Рассмотрим данный вопрос подробнее.
I. Предпосылки, необходимые для получения имущественного налогового вычета
Имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) полагаются вам в размере расходов на приобретение (строительство) недвижимости и суммы расходов на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости, предусмотренными пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, если у вас есть доходы, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, предусмотренная п. 1 ст. 224 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Значит, вам не доступны имущественные налоговые вычеты в следующих случаях:
– если вы не являетесь налоговым резидентом РФ – вне зависимости от размера налоговой ставки, применяемой к вашим доходам (п. 3 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК РФ).
– если у вас отсутствуют доходы, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ.
Для информации:
Налоговые резиденты – это граждане, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Если гражданин выехал за границу для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья, то период его нахождения в РФ не прерывается.
Кроме того, независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, и сотрудники органов госвласти и местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ (п. п. 2, 3 ст. 207 НК РФ).
Международные соглашения могут устанавливать иной порядок определения резидентства (ст. 7 НК РФ).
Исключением является ситуация, когда неработающему (не имеющему доходов, облагаемых по ставке 13%) пенсионеру предоставляют вычет в отношении доходов, полученных им за три года, предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественного вычета (п. 10 ст. 220 НК РФ).
ВАЖНО!
В отношении доходов от долевого участия в организации имущественные налоговые вычеты не применяются (п. 3 ст. 210 НК РФ).
II. Случаи, когда нельзя воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) по расходам на приобретение (строительство) недвижимости и по расходам на погашение процентов по кредитам, израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Вам не доступна возможность воспользоваться указанными имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ при приобретении (строительстве) недвижимости в следующих ситуациях.
1. Приобретенное вами недвижимое имущество находится за пределами РФ (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
2. Приобретенный (построенный) вами дом на дачном земельном участке (на садовом земельном участке) является жилым строением и не дает вам права регистрации проживания в нем. В этом случае соответствующее строение не признается жилым домом (Письмо ФНС России от 19.07.2013 N ЕД-4-3/13167).
3. Вы не понесли расходов в связи с приобретением имущества, так как получили его:
– в результате приватизации;
– в порядке наследования;
– в качестве дара;
– в виде выигрыша в лотерею и т.п.
4. Вы не понесли расходов в связи с приобретением (строительством) объектов недвижимого имущества, поскольку соответствующие расходы были полностью покрыты (п. 5 ст. 220 НК РФ):
– за счет средств работодателя;
– за счет средств иных лиц;
– за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
– за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы РФ.
Если жилой дом (квартира) приобретен частично за счет ваших собственных средств, а частично за счет средств бюджета бюджетной системы РФ (например, если вы являетесь участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих), то вычет будет предоставлен только в части расходов, превышающей сумму денежных средств, полученных из бюджета.
5. Вы понесли расходы, связанные с приобретением (строительством) недвижимости, однако право собственности на соответствующий объект у вас пока не возникло. Для подтверждения права на имущественные налоговые вычеты в налоговый орган представляются, в частности, документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (за исключением случая, когда недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве) (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
6. Вы совершили сделку купли-продажи недвижимого объекта с физическим лицом (лицами), признаваемым взаимозависимым по отношению к вам в соответствии со ст. 105.1 НК РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Взаимозависимыми лицами, в частности, признаются:
– граждане, если один гражданин подчиняется другому по должностному положению (пп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);
– гражданин, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
ВАЖНО!
Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ, если особенности отношений между этими лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты заключаемых ими сделок (п. п. 1, 7 ст. 105.1 НК РФ). Например, суд может признать взаимозависимыми лиц, не состоящих в зарегистрированном браке, но совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство, являющихся родителями одного и того же ребенка (детей).
7. Отсутствуют документы, подтверждающие право на вычет, платежные документы. Этими документами являются, например, договор о приобретении недвижимости, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на объект недвижимости, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, договор займа для получения вычета на погашение процентов по кредиту и другие документы (пп. 6, 7 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ).
III. Случаи, когда нельзя воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ по расходам на приобретение (строительство) недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Вы не можете воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ в размере расходов на приобретение недвижимости в следующих случаях.
1. Вы уже воспользовались раннее данным имущественным вычетом при покупке или строительстве жилого дома, квартиры или долей в них в период с 01.01.2001 по 31.12.2013, даже в сумме меньше установленного законодательством предельного размера.
Справка. Предельный размер имущественного вычета по НДФЛ при покупке недвижимости
Предельный размер имущественного вычета по НДФЛ при покупке недвижимости составляет:
– 600 000 руб. – при приобретении жилого объекта до 01.01.2003;
– 1 000 000 руб. – при приобретении жилого объекта в период с 01.01.2003 по 01.01.2008;
– 2 000 000 руб. – при приобретении жилья после 01.01.2008.
До 01.01.2014 имущественный вычет по расходам предоставлялся только по одному объекту недвижимости. Если фактические затраты на приобретение (строительство) дома, квартиры оказались меньше установленного предельного размера вычета, то неиспользованная часть вычета “сгорела” и воспользоваться вычетом в настоящее время нельзя.
2. Вы уже воспользовались вычетом по одному или нескольким объектам недвижимого имущества, право собственности на которые у вас возникло после 01.01.2014, в полной сумме – 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3, п. 11 ст. 220 НК РФ).
IV. Случаи, когда нельзя воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ по расходам на погашение процентов по кредитам, израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Вы не можете воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ в размере расходов на погашение процентов по целевым кредитам на приобретение (строительство) недвижимости в следующих случаях.
1. Вы уже использовали имущественный вычет по расходам на погашение процентов по целевым кредитам (займам), направленным на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры (п. 8 ст. 220 НК РФ).
2. Кредит (заем) выдан на иные (не связанные с приобретением жилья) цели или без указания цели (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Полезные ссылки:
Экспертная система Рисковер для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры/дома);
Форма договора купли-продажи квартиры;
Договор купли-продажи дома с земельным участком
