В сравнении с альтернативными сделками по продаже квартир сделки прямой (чистой) продажи намного проще. Тем не менее, сейчас больше совершается альтернативных сделок купли-продажи квартир. Причина в том, что в кризис у людей нет денег, чтобы купить новое жилье, поэтому на первый план выходят покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия, продающие имеющееся у них жилье, чтобы купить более подходящее для своих нужд.
Независимо от того, покупается ли квартира с использование конструкции альтернативной сделки или покупается квартира без одновременной продажи имеющегося жилья, основными рисками для покупателя квартиры являются оспаривание сделки по покупке, покупка квартиры с обременениями/правопритязаниями. Для того, чтобы выявить юридические риски до покупки квартиры нужно собрать документы для проверки юридической чистоты сделки согласно перечню (перечень по ссылке) и проверить сделку при помощи экспертной системы Рисковер. После проверки с использованием Рисковера покупатель квартиры может принять взвешенное решение относительно покупки той или иной квартиры.
Фактически при совершении альтернативной сделки люди заинтересованы обменять имеющуюся недвижимость на другую. Но прямой обмен в подавляющем большинстве случаев бывает невозможен, т.к. собственник жилья, участвующий в альтернативной сделке, хочет получить в обмен на свое жилье другое жилье, которое принадлежит не покупателю его жилья, а другим лицам.
Альтернативная сделка, в большинстве случаев, заключается таким образом, чтобы все покупатели получили свою недвижимость одновременно.
Последовательно сначала продать свое жилье, а потом через какое-то время подобрать и купить на эти деньги новое жилье для многих рискованно, поскольку:
во-первых, за время поиска и покупки нового жилья деньги, вырученные от продажи квартиры, могут сильно обесцениться из-за инфляции;
во-вторых, если проданное жилье было единственным, то на время поиска и покупки нового жилья нужно будет снимать квартиру, что обременительно.
Таким образом, альтернативная сделка позволяет ее участникам выбирать приемлемый для себя вариант жилья неограниченное время. Если же используется прямая продажа с последующей покупкой нового жилья, то долгий поиск подходящего варианта для покупки чреват большими расходами на аренду временного жилья, а также риском внезапного обесценивания денег, полученных за проданную квартиру.
Альтернативная сделка намного более сложная, чем прямая купля-продажа квартиры.
Кроме того, недвижимость, продаваемая по альтернативной сделке, продается с дисконтом на 10%-15% относительно рыночной стоимости аналогичной недвижимости, которая продается по «прямой продаже» (без альтернативной сделки). Предложение о продаже квартиры по альтернативной сделке без скидки с рыночной цены сильно сужает круг потенциальных покупателей, поскольку приобрести квартиру по «прямой продаже» (без альтернативной сделки) для покупателя намного проще.
Прямая продажа или альтернативная сделка
Продавец квартиры, желающий продать свою квартиру и купить другую, должен сделать выбор: или продать свою квартиру с дисконтом (оплатив услуги риэлтора) и сразу после продажи переехать во вновь купленную квартиру или же продать свою квартиру за рыночную стоимость (без дисконта), временно арендовать квартиру и подыскивать новую квартиру для покупки.
Альтернативная сделка бессмысленна, если одновременно соблюдаются следующие условия:
– у продавца квартиры есть возможность после продажи своей квартиры жить бесплатно в другом жилье (например, у родственников или друзей) пока он ищет новую квартиру для покупки,
– инфляция в стране низкая, либо у продавца квартиры есть возможности инвестировать вырученные от продажи квартиры деньги таким образом, чтобы защитить их от инфляции и получить инвестиционный доход, превышающий рост цен на жилье.
У собственника недвижимости, который хотел бы улучшить жилищные условия, всегда есть выбор: быстро продать квартиру по рыночной цене или искать подходящий вариант на рынке, чтобы провести альтернативную сделку.
Учитывая сложность альтернативной сделки, не рекомендуется без достаточного опыта пытаться провести ее самостоятельно. Лучше для организации проведения сделки привлечь риэлтора. Проверить же юридические риски приобретения той или иной квартиры, как уже упоминалось, вы можете самостоятельно с помощью экспертной системы Рисковер, предварительно собрав необходимый перечень документов.
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимый для проверки юридических рисков при покупке недвижимости;
Экспертная система Рисковер, которая выявляет юридические риски, существующие при покупке недвижимости;
Форма договора купли-продажи квартиры.
