К сожалению, как показывает практика, самые простые истины рынка недвижимости очень трудно донести до клиентов. Да что там до клиентов! Иногда и некоторые коллеги-риелторы начинают с пеной у рта нести такую околесицу, что диву даешься, как они до сих пор на рынке работают. Поэтому я пришел к выводу, что надо объяснять, объяснять и еще раз объяснять самые простые, самые элементарные вещи. Зачем нужен эксклюзивный договор при продаже квартиры.
Итак, прописная истина риэлтерской науки: при продаже квартиры продавцу нужно выбрать одного риэлтора и с ним заключать эксклюзивный договор. Истина, надо сказать, не вполне тривиальная, до меня она тоже далеко не сразу дошла. Какие аргументы ей обычно противопоставляют? Аргументы примерно такие: а с чего это я буду себя ограничивать? Пусть риэлторы конкурируют за право продать мою квартиру, а я выберу наилучшее предложение! Да и сам при этом буду продавать! Иногда к этому добавляют какую-то псевдоправовую ерунду на тему того, что эксклюзивный договор ограничивает конкуренцию или что-то в этом роде.
Я долго не мог понять, почему это заблуждение настолько распространено, почему собственники квартир при продаже, раз за разом наступают на одни и те же грабли. По всей видимости, это заблуждение связано со стереотипом о том, что «конкуренция – это хорошо». Но конкуренция – это же не для всех хорошо! Всякий, кто изучал экономику, просто обязан это знать! Если бы конкуренция была хороша для всех, то никаких монополий не возникало бы. А монополии возникают! Почему? Может быть, потому, что конкуренция не для всех хороша, для кого-то она и плоха?
Если мы покупаем или продаем квартиры, то повышение цены – это плохо или хорошо для нас? Все зависит от того покупаем мы или продаем! Если продаем – это хорошо, если покупаем – это плохо! Точно так же и с конкуренцией. Грубо говоря, полезна ли нам конкуренция – зависит от того покупаем мы или продаем!
Чему нас учит наука под названием экономика? Если есть много-много конкурирующих между собой производителей, то в результате их конкуренции цены будут снижаться (а прибыль производителей уменьшаться). Т.е. конкуренция выгодна покупателям товара, но невыгодна продавцам товара!
Вернемся к рынку недвижимости и попробуем применить те же самые рассуждения к нему. Если мы продавцы товара, то нужна ли нам конкуренция? Нет! Нам нужна высокая цена, конкуренция лишь снижает цену! Почему же продавцы квартир раз за разом идут наперекор таким очевидным соображениям и сбивают цену на собственные квартиры?
Конкурируют ли эти риэлторы между собой? Несомненно! Но за чей счет? Конечно за счет продавца! Продавец думал, что риэлторы будут конкурировать за счет того, что будут снижать свои комиссионные. (Это тоже очень вредная идея, кстати. К какому врачу Вы пойдете лечиться, если у Вас есть выбор – к дорогому или к дешевому?) Но есть способ конкуренции гораздо более простой – можно просто снизить цену товара (в данном случае – квартиры). Почему риэлторы так поступают? Экономическая наука может нам дать ответ и на этот вопрос, и ответ этот очень простой: господа, конкурирующие между собой риэлторы, не действуют в интересах продавца, они действуют в своих собственных интересах! У них нет особых обязательств перед продавцом, шансы заработать на такой квартире минимальны, поэтому квартира просто используется как приманка. Правила конкуренции тоже очень просты: кто поставил цену пониже – тот и молодец, тот собрал все звонки!
Итак, какие простейшие выводы можно сделать из этих рассуждений? 1) Если мы продаем, то нам не нужна конкуренция между несколькими продавцами. Наоборот, нам нужен продавец-монополист. Это как раз тот случай, когда конкуренция вредна, а монополия полезна. 2) Интересы продавца-монополиста должны совпадать с интересами собственника недвижимости. Как этого добиться? Надо заключить эксклюзивный договор.
Уважаемые господа продавцы недвижимости! Не пренебрегайте законами экономики! Не устраивайте горе-конкуренцию себе во вред! И тогда Вы продадите Вашу квартиру дороже и быстрее! Выберите себе хорошего риэлтора и заключите с ним эксклюзивный договор!
Одним словом ждем ВАС в нашем офисе. Наши специалисты благодаря своей высокой компетенции и, соответственно, обладая огромным опытом в сфере недвижимости, решат Ваш вопрос любой сложности и подтверждение тому большое количество успешно завершенных сделок.
Эксклюзивный договор и конкуренция.
