За малолетних детей младше 14 лет сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только законные представители, то есть их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в строго определенных случаях, например, при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению принадледлежащей ребенку недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам ребенка, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий – сделка не должна ущемлять имущественные права или законные интересы ребенка. При этом, закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться отсутствие приобретения в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.
Если сделка по продаже квартиры/дома, принадлежащего ребенку, совершена без получения разрешения органа опеки и попечительства, то возможен риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, а также риск признания заключенной сделки недействительной.
Кроме того, перед покупкой недвижимости обязательно нужно проверить наличие иных правовых рисков. Это можно сделать с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер, предварительно собрав документы для проведения такой проверки.
Чтобы купить квартиру, оформленную на ребенка, рекомендуем совершить следующие действия.
1. Проверьте наличие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки.
В г. Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований (п. 4.9.1.45 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пп. 44 п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 26.12.2007 N 51).
Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки:
1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
2) паспорта родителей (законных представителей);
3) свидетельство о рождении ребенка;
4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7) свидетельство о праве собственности на квартиру;
8) акт передачи квартиры – в случае приватизации;
9) кадастровый паспорт на квартиру;
10) поэтажный план и экспликация на квартиру;
11) отчет о рыночной стоимости имущества;
12) единый жилищный документ или выписка из домой книги и финансового лицевого счета;
13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру.
Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, – 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
2. Соберите иные необходимые для проверки недвижимости документы и проверьте наличие юридических рисков с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер.
3. При отсутствии правовых рисков (или при их приемлемости для вас) заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
4. Сформируйте пакет документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру;
4) договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для продавца, второй – для Росреестра, третий – для покупателя. Количество экземпляров договора может быть больше в зависимости от количества участников сделки);
5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
5. Подайте совместно с продавцом документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона N 122-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
– лично или через представителя (при наличии у него доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
– почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
– в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Срок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость составляет не более 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Полезные ссылки:
Экспертная система Рисковер для проверки юридической чистоты сделки по покупке недвижимости (квартиры/дома);
Форма договора купли-продажи квартиры;
Договор купли-продажи дома с земельным участком
