Апартаменты в России – это помещения коммерческие по своему правовому статусу, которые используют, как правило, для проживания, зачастую вместо квартиры. Основной плюс апартаментов в том, что их цена зачастую существенно ниже аналогичных по классу и площади квартир.
Если Вы выбрали подходящие для покупки апартаменты, то прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо выяснить какие юридические риски могут возникнуть при покупке апартаментов.
Чтобы это выяснить, нужно проверить документы по объекту недвижимости.
Перечень документов, которые нужно проверить при покупке апартаментов в строящемся доме есть тут.
После того, как вы собрали все необходимые для проверки документы вам нужно внимательно их проверить на предмет выявления юридических рисков при покупке. Но как, не будучи профессиональным юристом, проверить эти документы на предмет ваших юридических рисков? Для этого существует уникальная правовая экспертная система Рисковер.
С помощью системы Рисковер вы узнаете о юридических рисках, существующих при покупке апартаментов.
Главным подводным камнем апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, является их правовой статус нежилого помещения.
Правовой статус нежилого помещения не позволяет владельцу апартаментов оформить регистрацию по месту жительства. Являясь собственником апартаментов, вы не сможете получить ИНН в местной налоговой инспекции, получить по месту нахождения апартаментов полис обязательного медицинского страхования, встать на биржу труда или в очередь на жилье.
Если вы приобретаете апартаменты в строящемся доме, то несете повышенные (по сравнению с покупателями квартир в строящемся доме) риски, так как в случае спора с застройщиком суды будут рассматривать апартаменты не как жилье, приобретаемое для проживания, а как коммерческую недвижимость, которая приобретается с целью получения дохода на вложенные в нее инвестиции.
В этом случае оформить право собственности на апартаменты до полного исполнения инвестиционного контракта будет тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже возведен.
Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к закону «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится.
По соседству с вашими апартаментами может располагаться офис, поскольку в большинстве апарт-комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения условно и ничем не регламентируется.
На апартаменты не распространяются льготы ни по налогообложению налогом на имущество, ни по оплате коммунальных платежей.
Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры (комнаты) на величину кадастровой стоимости 20 (10) кв. м общей площади этой квартиры (комнаты), к апартаментам не применимы (п. п. 3, 4 ст. 403 НК РФ).
Налоговые льготы по данному виду имущества на федеральном уровне не предусмотрены.
Льготы могут быть предусмотрены в местном законодательстве (абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ). Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России “Имущественные налоги: ставки и льготы” или на сайте УФНС вашего региона.
Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы апартаментов: исходя из их кадастровой стоимости либо инвентаризационной стоимости (с учетом правил переходного периода) (п. п. 2, 4 ст. 406 НК РФ).
В общем случае налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 403 НК РФ). Однако если местные власти не успеют принять соответствующий нормативный акт, то налог будет уплачиваться исходя из инвентаризационной стоимости объекта (п. 2 ст. 402 НК РФ).
Размер ставки при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости
В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если (п. п. 7, 10 ст. 378.2, пп. 2, 3 п. 2 ст. 406 НК РФ):
– апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе);
– их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены;
– их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.
Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Для сравнения: ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Размеры ставок налога устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – региональными законами. При этом ставки должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 406 НК РФ.
Так, ставки налога на имущество физических лиц в г. Москве установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 N 51.
Узнать о ставках налога, установленных в конкретной местности, можно с помощью интернет-сервиса ФНС России “Имущественные налоги: ставки и льготы” или на сайтах региональных управлений ФНС России.
Размер ставки при определении налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости
В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов (п. 2 ст. 402 НК РФ) размер ставки налога зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности).
Ставка налога до 0,1% включительно, если инвентаризационная стоимость до 300 000 руб. включительно.
Ставка налога свыше 0,1 до 0,3% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 300 000 до 500 000 руб. включительно.
Ставка налога свыше 0,3 до 2,0% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 500 000 руб.
При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта, его вида и места нахождения (п. 5 ст. 406 НК РФ).
Если апартаменты относятся к объектам, включенным в перечень объектов налогообложения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, то налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости (п. 3 ст. 403 НК РФ).
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для юридической проверки покупки апартаментов в строящемся доме;
Перечень адресов сайтов территориальных управлений Росреестра
