В последние годы ипотечное кредитование на покупку квартир и жилых домов набирает обороты.
В связи с высокими ценами на жилье большое количество покупателей приобретает его с использованием банковских кредитов под залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости. Для покупателей жилья ипотека – отличный шанс купить квартиру или дом в собственность, не дожидаясь, когда они смогут накопить достаточно денег для оплаты покупаемого жилья в полном объеме.
При покупке жилья в ипотеку необходимо знать следующие особенности.
Проверка приобретаемого жилья (квартиры/дома)
Прежде всего, нужно понимать, что покупка жилья в ипотеку несет в себе определенный риск. И риск этот состоит не только в том, что вы берете большую сумму в кредит и, как правило, на длительный срок.
Один из существенный рисков состоит в том, что сделка по приобретению в собственность квартиры может быть оспорена по различным основаниям. Если такой негативный сценарий реализуется, то можно потерять купленное жилье и остаться с невыплаченным кредитом. Банки при осуществлении ипотечного кредитования, как правило, проверяют передаваемую в ипотеку недвижимость на предмет юридических рисков. Тем не менее, не всегда такая проверка осуществляется тщательно. Независимо от проверки банком покупаемой с помощью ипотеки недвижимости покупатель должен быть начеку и проверить юридические риски самостоятельно. В этом поможет сервис www.riskover.ru. На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с недвижимостью, выявить все имеющиеся при покупке недвижимости юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом недвижимости.
Для проверки вам нужно собрать перечень необходимых для выявления юридических рисков документов, после чего выбрать на сайте Рисковер раздел юридической экспертизы (покупка квартиры или покупка дома) и провести юридическую экспертизу сделки. Рисковер сформирует для вас юридическое заключение с указание юридических рисков, существующих при покупке недвижимости, причин рисков и списком документов, которые нужно дополнительно представить.
Сервис Рисковер также полезен и тем, что банк, которому вы будете закладывать недвижимость, скорее всего будет проверять ее по схеме, аналогичной проверке Рисковера. Таким образом, проверив недвижимость на сервисе Рисковер, вы не только выявите юридические риски, но еще и узнаете какие документы нужно собрать дополнительно для банковской проверки.
Особенности заключения договора
В случае покупки квартиры или дома за счет кредитных средств в отношении этого жилья возникает залог в силу закона согласно п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Если кредит предоставляется под залог уже имеющейся у вас недвижимости, то с банком вы будете заключать кредитный договор (регулирующий выдачу денег и погашение долга) и договор ипотеки (регулирующий условия залога недвижимости).
Если же в ипотеку банку передается покупаемая вами за счет кредита недвижимость, то, как правило, условие об ипотеке приобретаемой недвижимости включается в договор купли-продажи, в котором указывается, что поскольку недвижимость покупается за счет кредита, то она будет являться заложенной до момента исполнения вами всех обязанностей по кредитному договору.
До подписания кредитного договора заемщик имеет право на получение полной и достоверной информации об условиях кредита согласно п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ (график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов, полная стоимость кредита).
Ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок государственной регистрации ипотеки – пять рабочих дней со дня предоставления документов для государственной регистрации.
Обратите внимание на то, что за государственную регистрацию ипотеки в силу закона (когда кредит на покупку жилья обеспечивается ипотекой этого же жилья) госпошлина не уплачивается (п. п. 2, 5 ст. 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
Для государственной регистрации ипотеки необходимы следующие документы:
1. Заявление залогодателя / залогодержателя (при ипотеке в силу закона) о государственной регистрации ипотеки.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (обычно паспорт).
3. Договор об ипотеке / договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона) и документы, названные в договоре в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной).
6. Квитанция об оплате гос. пошлины (если заключается договор ипотеки).
Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке
После погашения кредита и уплаты процентов ипотека прекращается. Но о прекращении ипотеки необходимо внести отметку в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ст. 352 ГК РФ; ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки или заявление владельца закладной;
– либо заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Полезные ссылки:
Экспертная система по проверке недвижимости www.riskover.ru
Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (ипотека в силу закона)
Договор купли-продажи квартиры
Договор ипотеки квартиры
Договор купли-продажи дома с земельным участком
