Совет №1. Ознакомьтесь с рынком предложений
Ознакомьтесь с предложениями застройщиков, выделите для себя предпочтительные варианты в зависимости от потребностей и возможностей. На сегодняшний день в интернете существует множество порталов, которые объединяют информацию о застройщиках на одной площадке. Например, Findome, где размещаются только проверенные и надежные застройщики. Кроме того практически у каждого застройщика имеется свой сайт с информацией по строящимся объектам.
Совет №2. Ознакомьтесь с учредительными документами застройщика
Посетите сайт застройщика. В первую очередь ознакомьтесь с учредительными документами: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ. Если эти документы есть на сайте застройщика — отлично, нет — «минус» застройщику, однако не стоит сразу отказываться от дальнейшего знакомства с застройщиком, так как копии оригиналов документов вы всегда можете запросить в отделе продаж застройщика.
Совет №3. Ознакомьтесь с проектной документацией
Внимательно изучите разрешительные документы: разрешение на строительство (РС) и проектную декларацию (ПД) на новостройку.
РС: обратите внимание на дату выдачи разрешения. После этой даты застройщик вправе строить дом и продавать квартиры по ДДУ. В разрешении на строительство указываются объекты строительства, которые застройщик имеет право строить.
ПД: застройщик составляет самостоятельно. ПД заверяется печатью и подписью директора. В ПД указывается следующая информация:
Номер дома по генплану и адрес;
Название и контакты застройщика;
Объекты строительства, в которых участвовал застройщик в последние три года. Если таковые имеются, у Вас появляется отличная возможность оценить качество строительства застройщика – обязательно лично посетите недавно сданные дома, а также пообщайтесь на форумах с собственниками квартир в данных домах. Узнайте о достоинствах и недостатках сданной новостройки, с какими проблемами сталкивались собственники при покупке квартир. Обязательно прочитайте отзывы пользователей о застройщике на сайтах-отзовиках (например, на Flamp);
Финансовые результаты за текущий год;
Этапы и сроки строительства. Сроки рассчитываются в зависимости от
технологии строительства и с учетом климатических особенностей региона. Многие застройщики регулярно размещают на своих сайтах фотоотчеты со строительных площадок, что позволяет на этапе возведения «каркаса» дома проследить динамику строительства и соответствие заявленным застройщиком срокам строительства. Зачастую застройщики ведут web-трансляцию со строительных площадок в режиме online. Рекомендуем вам периодически просматривать трансляцию в рабочие часы, и вы наглядно убедитесь, насколько активно ведутся работы. Если же застройщик не публикует фотоотчет, не ведет web-трансляцию – стоит говорить об информационной закрытости застройщика и ставить под сомнение дальнейшее знакомство с объектами строительства.
Планируемая стоимость строительства. Оцените структуру источников
финансирования: какую долю в структуре занимают собственные средства и привлеченные (заемные и средства участников долевого строительства). Если застройщик строит на собственные средства с привлечением средств участников долевого строительства – стоит внимательно присмотреться к финансовым результатам застройщика за последний год/годы (указано в ПД), а также оценить количество одновременно строящихся застройщиком объектов на текущий момент. С одной стороны, факт строительства на собственные средства говорит об успешной финансовой деятельности застройщика, с другой, всегда присутствует риск возникновения финансовых сложностей (например, удорожание строительства, проблемные прочие текущие проекты и др.), что не позволит застройщику своевременно рассчитываться с подрядчиками и затянет сроки строительства. Также стоит обратить внимание, если процент привлеченных средств участников долевого строительства в общей структуре финансирования объекта превышает 70%. Риск заключается в том, что планируемый застройщиком спрос на объект строительства может координально не совпадать с реальным спросом. Другими словами, покупателей на квартиры мало. Застройщик не может своевременно рассчитываться с подрядчиками и затягивает сроки строительства. Самый лучший вариант для покупателя – если застройщик привлек проектное финансирование надежного банка. Банки проводят полный финансовый анализ застройщика (девелопера) как заемщика и детально оценивают его надежность и перспективность строящегося объекта. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома и выдает ипотечные кредиты клиентам на покупку квартир в строящемся доме.
Стоит отметить, что финансовым партнером застройщика может выступить крупная инвестиционно-финансовая компания/фонд. В этом случае следует обратить внимание на рейтинг надежности компании/фонда (НРА и РА «Эксперт»). Максимальный рейтинг означает, что характеристики инвестиционного процесса, финансового состояния и риск-менеджмента компании позволяют обеспечивать исключительно высокий/наивысший уровень надежности и качества услуг.
Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по Договору.
По закону застройщик обязан застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилых помещений (квартир) участникам долевого строительства. Другими словами, застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Большинство застройщиков публикуют экземпляр договора страхования у себя на сайтах. Если нет, запросите копию документа в отделе продаж. Также застройщик предоставит вам договор страхования строительства при подписании ДДУ. Обязательно проверьте информацию о страховой компании, с которой застройщик заключил договор страхования. Страховая компания должна быть в списке страховщиков Центробанка.
Право собственности на участок или договор аренды.
Совет №4. Предварительно изучите образец договора долевого участия
Не многие застройщики публикуют на своих сайтах образец ДДУ. Запросите копию договора, а также копии прочих документов в отделе продаж застройщика. Еще раз внимательно изучите документы (смотри совет №3). Образец ДДУ рекомендуем показать независимому или знакомому юристу. В ДДУ обязательно указывают: строительный адрес дома; кадастровый номер участка; этаж и предварительный номер квартиры; высоту потолков; планировку и площадь квартиры; дату сдачи новостройки. Договор долевого участия защищает покупателя от просрочек строительства и обеспечивает качество стройки. Если условия вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор.
Совет №5. Проверьте, были ли упоминания о застройщике в СМИ за последние 6 месяцев.
Проверьте в интернете информацию о застройщике, которая публиковалась за последние 6 месяцев. Обязательно на сайте арбитражного суда проверьте, не предъявлял ли кто-то застройщику требований о банкротстве.
Заключение
Поиск квартиры в новостройке и выбор надежного застройщика – процесс очень сложный и ответственный. Для кого-то такой выбор встает 1 раз в жизни. И очень важно не ошибиться. Надеемся, данные советы будут вам весьма полезными при выборе застройщика.
Будем разы видеть вас на нашем сайте – FINDOME – сервис поиска и сравнения квартир в новостройках.
